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Por Bárbhara Lopes | Redação e Conteúdo | Escritório Resolve

Comprar uma parte de uma fazenda, sítio ou outra área rural e receber um contrato com a metragem e os limites do terreno não significa, por si só, que aquela parcela já possa receber uma matrícula própria no Registro de Imóveis.

Uma decisão do Tribunal de Justiça do Tocantins, divulgada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) em 2 de outubro, chamou atenção justamente para esse problema.

O que aconteceu no caso

O processo discutia a tentativa de registrar individualmente uma área originada de um parcelamento que não estava regularizado.

Segundo a decisão divulgada pelo IRIB, faltava o projeto completo do loteamento e o parcelamento não estava averbado na matrícula de origem. O Tribunal manteve a exigência feita pelo Registro de Imóveis e entendeu que, naquele caso, não era possível abrir o registro individualizado da parcela.

A preocupação registral era evitar que uma nova matrícula fosse criada sem segurança suficiente sobre localização, limites, disponibilidade da área e eventual sobreposição com outras parcelas.

Ter contrato não é a mesma coisa que ter um imóvel individualizado

Esse é um ponto especialmente importante em negociações de áreas rurais.

É possível que o comprador tenha um contrato, saiba exatamente qual parte ocupa e até utilize o imóvel há anos. Ainda assim, a situação registral pode ser diferente.

Para que uma área passe a existir como imóvel autônomo no Registro de Imóveis, é necessário verificar se o fracionamento que lhe deu origem atende às exigências legais e registrais aplicáveis.

Imóveis rurais têm regras próprias para divisão

Além das exigências do Registro de Imóveis, o parcelamento de áreas rurais também pode envolver regras cadastrais e agrárias.

O Incra explica que cada município possui uma Fração Mínima de Parcelamento (FMP), que funciona como parâmetro para o desmembramento de imóveis rurais. Existem exceções previstas em lei, mas elas precisam ser analisadas conforme a situação concreta.

Isso significa que não é seguro concluir apenas pela metragem da área ou pelo fato de existir um contrato de compra e venda.

O que essa decisão muda na Bahia?

A decisão mencionada foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Tocantins em um caso específico. Ela não cria, sozinha, uma regra automática para os cartórios da Bahia.

A notícia é relevante porque ilustra um problema que pode aparecer em operações semelhantes: a existência física de uma parcela de terra não significa necessariamente que ela esteja juridicamente pronta para receber matrícula própria.

Por isso, antes de comprar uma parte de uma área rural, é importante examinar a matrícula de origem e compreender como aquela parcela foi formada.

E se o cartório já apresentou uma nota de exigência?

A nota de exigência deve ser analisada a partir do título apresentado e da situação da matrícula.

Dependendo do caso, pode ser necessário regularizar o parcelamento, complementar a descrição do imóvel, apresentar documentos técnicos ou adotar outro procedimento antes que o registro pretendido seja possível.

Não existe uma solução única para todas as situações.

Comprou uma parte de uma área rural ou recebeu uma nota de exigência do Registro de Imóveis? A Resolve pode analisar a documentação e identificar quais pendências precisam ser enfrentadas antes de prosseguir.

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Bárbhara Lopes | Redação e Conteúdo | Escritório Resolve