Construção não averbada: o que significa e quais problemas pode causar na venda ou financiamento?

Você tem uma casa construída no terreno, paga IPTU normalmente e até possui escritura do imóvel. Ainda assim, ao tentar vender ou financiar, descobre que a construção não aparece na matrícula do imóvel.

Essa situação é mais comum do que parece.

Na prática, significa que pode existir uma diferença entre o imóvel que existe fisicamente e o imóvel que está formalmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

É o que normalmente se chama de construção não averbada.

O que significa uma construção não averbada?

Imagine um terreno que possui uma casa de 150 m² construída.

Ao consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, porém, consta apenas o terreno — ou aparece uma construção antiga, com área diferente da que existe atualmente.

Isso indica que a edificação, ou alguma alteração realizada posteriormente, não foi devidamente averbada na matrícula.

A averbação é justamente o ato que atualiza o registro para fazer constar formalmente a existência e as características da construção.

O que significa uma construção não averbada?

Imagine um terreno que possui uma casa de 150 m² construída.

Ao consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, porém, consta apenas o terreno — ou aparece uma construção antiga, com área diferente da que existe atualmente.

Isso indica que a edificação, ou alguma alteração realizada posteriormente, não foi devidamente averbada na matrícula.

A averbação é justamente o ato que atualiza o registro para fazer constar formalmente a existência e as características da construção.

Ter escritura significa que a casa está regularizada?

Não necessariamente.

Essa é uma confusão bastante comum.

A escritura e o registro podem comprovar a aquisição e a propriedade do imóvel, mas isso não significa que todas as construções existentes naquele terreno estejam corretamente registradas.

É possível, por exemplo, que uma pessoa seja proprietária de um terreno devidamente registrado, tenha construído uma casa nele anos depois e nunca tenha providenciado a averbação dessa construção.

Por isso, uma das primeiras verificações antes de uma venda é comparar o que existe no local com o que consta na documentação do imóvel.

IPTU com a área construída resolve o problema?

Não.

O cadastro imobiliário da Prefeitura e a matrícula mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis possuem funções diferentes.

Assim, o fato de o IPTU já indicar a existência de uma casa ou determinada área construída não significa, por si só, que essa construção também esteja averbada na matrícula.

Essa diferença entre cadastro municipal e registro imobiliário costuma ser descoberta justamente quando o proprietário decide vender, financiar ou realizar algum outro procedimento envolvendo o imóvel.

Posso vender um imóvel com construção não averbada?

A resposta depende das características da operação e da situação documental do imóvel.

A existência de uma construção não averbada não significa, por si só, que o proprietário perdeu o imóvel ou que nenhuma negociação seja possível.

Porém, a irregularidade pode dificultar ou atrasar a transferência, gerar exigências durante o procedimento e alterar as condições em que o comprador aceita realizar o negócio.

O problema costuma ficar ainda mais evidente quando a aquisição depende de financiamento bancário.

E se o comprador for financiar?

Nesse caso, a regularidade documental ganha ainda mais importância.

Em uma operação financiada, o imóvel normalmente passa por análise documental e avaliação antes da liberação do crédito.

Se existe uma casa fisicamente construída, mas a matrícula apresenta apenas um terreno — ou uma área construída diferente — pode haver incompatibilidade entre o bem que está sendo negociado e aquele que consta formalmente no registro.

Dependendo da situação e das exigências da instituição financeira, isso pode impedir o prosseguimento do financiamento até que a documentação seja regularizada.

Para quem está vendendo, descobrir essa situação somente depois de encontrar um comprador pode significar atraso e até risco de perda do negócio.

Ampliação também precisa ser regularizada

O problema não ocorre apenas quando nenhuma construção aparece na matrícula.

Imagine que a matrícula registre uma casa de 80 m², mas, ao longo dos anos, o proprietário tenha construído novos quartos, garagem, área de lazer ou outro pavimento e o imóvel atualmente possua 180 m².

Nesse caso, parte da construção está registrada, mas a documentação pode não representar a situação atual do imóvel.

Por isso, a análise não deve se limitar à pergunta “existe uma casa na matrícula?”.

É necessário verificar se as informações registradas correspondem ao imóvel que existe hoje.

Como saber se minha construção está averbada?

Um dos documentos fundamentais para essa verificação é a matrícula atualizada do imóvel.

É nela que constam as informações registrais relevantes sobre o bem, inclusive as averbações realizadas ao longo do tempo.

Ao comparar a matrícula com a situação atual da propriedade, podem surgir diferenças relacionadas à existência da construção, área construída, ampliações ou outras modificações realizadas no imóvel.

Por exemplo: se existe uma casa no terreno, mas a matrícula atualizada descreve apenas o lote, isso é um sinal de que a construção pode não ter sido averbada. Da mesma forma, se a área registrada é significativamente diferente daquela que existe atualmente, é necessário verificar o motivo da divergência.

Ainda não tem uma matrícula atualizada do imóvel? A Resolve também disponibiliza um serviço para solicitação de certidões de Cartórios de Registro de Imóveis e outros cartórios em todo o Brasil.

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Quando houver divergência entre o documento e a situação atual do imóvel, é importante compreender sua origem antes de iniciar uma venda ou financiamento.

Como regularizar uma construção não averbada?

A regularização pode envolver providências perante a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis, além da documentação técnica correspondente à construção.

O caminho correto depende de como o imóvel foi construído, da documentação existente, da situação cadastral e das características atuais da edificação.

Por isso, não existe uma lista única de documentos que resolva todos os imóveis.

Uma casa construída regularmente e apenas não averbada pode apresentar uma situação diferente de uma construção antiga sem toda a documentação, de uma ampliação realizada posteriormente ou de um imóvel com divergências de área.

A primeira etapa, portanto, é identificar qual é exatamente a pendência do imóvel para definir o procedimento adequado.

Pretende vender? Não deixe para descobrir isso depois de encontrar o comprador

Esse talvez seja o ponto mais importante.

Muitos proprietários só analisam a documentação depois que já negociaram o preço, receberam uma proposta ou encontraram um comprador que pretende financiar.

Se aparecer uma irregularidade nessa fase, a venda pode ficar condicionada a uma regularização que leva tempo.

Isso também ajuda corretores e demais profissionais envolvidos na negociação a trabalharem com informações mais seguras sobre o imóvel.

Em resumo

Uma construção não averbada ocorre quando existe uma edificação — ou uma alteração dela — que não está corretamente refletida na matrícula do imóvel.

Alguns pontos importantes:

• ter escritura não significa necessariamente que a construção esteja averbada;
• constar área construída no IPTU não substitui a averbação no Registro de Imóveis;
• ampliações também podem gerar divergências;
• a falta de averbação pode dificultar uma venda;
• em imóveis financiados, a irregularidade pode se tornar especialmente relevante;
• a forma de regularização depende da situação concreta do imóvel.

Por isso, quem pretende vender uma casa em Juazeiro deve considerar a análise documental antes de concluir a negociação, principalmente quando existe possibilidade de financiamento.

Vai vender um imóvel em Juazeiro?

O Escritório Resolve atua na análise e regularização documental de imóveis em Juazeiro, identificando divergências entre a situação atual da propriedade e sua documentação e conduzindo os procedimentos necessários à regularização.

Pretende vender um imóvel e não sabe se a construção está devidamente averbada? Entre em contato com a Resolve.