ITBI no financiamento pelo SFH em Juazeiro: como funciona o cálculo?
Quem compra um imóvel financiado em Juazeiro pode ter um cálculo de ITBI diferente daquele aplicado em uma compra comum.
Isso acontece porque as operações realizadas por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação — SFH possuem uma regra específica no Código Tributário Municipal de Juazeiro.
Nessas situações, a legislação separa o cálculo entre o valor efetivamente financiado e o valor restante da operação.
Qual é a regra do ITBI para o SFH em Juazeiro?
O Código Tributário Municipal estabelece, para as transações e cessões realizadas por intermédio do SFH:
- 1% sobre o valor efetivamente financiado;
- 2% sobre o valor restante.
Essa regra está atualmente prevista no art. 38, § 3º, do Código Tributário de Juazeiro.
Por isso, em uma operação enquadrada no SFH, simplesmente aplicar 3% ou 5% sobre todo o valor do imóvel pode produzir um cálculo completamente diferente daquele previsto para essa modalidade.
➡️ Leia também: ITBI em Juazeiro é 3% ou 5%? Entenda a diferença.
Um exemplo simples:
Imagine uma aquisição em que a base de cálculo considerada para o ITBI seja de R$ 300.000,00.
Suponha que, desse total, R$ 240.000,00 sejam efetivamente financiados pelo SFH.
Sobre os R$ 240.000,00 financiados:
R$ 240.000,00 × 1% = R$ 2.400,00
Restariam R$ 60.000,00 da base de cálculo.
Sobre essa parcela:
R$ 60.000,00 × 2% = R$ 1.200,00
Nesse exemplo, o ITBI seria:
R$ 3.600,00
O exemplo deixa evidente por que a composição do financiamento interfere no resultado do imposto.
Quer simular o ITBI da sua compra?
Depois de entender a lógica do cálculo, você pode fazer uma estimativa com os valores da sua própria operação.
A Resolve disponibiliza uma Calculadora de ITBI para imóveis em Juazeiro, que ajuda a visualizar o impacto do imposto conforme os dados informados.
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A simulação serve como referência inicial. O valor definitivo depende do enquadramento da operação e da base de cálculo efetivamente adotada no lançamento municipal.
Por que falamos em “base de cálculo” e não simplesmente no preço do imóvel?
Porque o preço informado na compra e venda não é necessariamente o único elemento considerado no lançamento do ITBI.
O Código Tributário de Juazeiro prevê que, se a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte, poderá realizar avaliação de ofício para determinar o valor de mercado do imóvel.
Por isso, em um exemplo simples, podemos considerar que o preço negociado e a base do ITBI são iguais. Na prática, porém, é necessário conferir qual base foi efetivamente adotada no lançamento.
Essa diferença pode alterar o valor final do imposto.
➡️ Leia também: A Prefeitura avaliou seu imóvel acima do valor declarado no ITBI: o que fazer?
Todo financiamento imobiliário usa essa regra?
Não necessariamente.
O Código fala especificamente em operações realizadas por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação — SFH.
Isso significa que não basta existir um banco financiando a compra para concluir automaticamente que a regra de 1% e 2% será aplicável.
É importante identificar a modalidade da operação e verificar se o financiamento está efetivamente enquadrado no SFH.
Para quem está comprando, essa informação normalmente pode ser identificada nos documentos da própria operação de financiamento.
E a entrada do imóvel?
A parcela que não estiver abrangida pelo valor efetivamente financiado também precisa ser considerada.
Imagine novamente uma base de R$ 300 mil:
- R$ 24mil financiados;
- R$ 60 mil restantes ;
A legislação determina percentuais diferentes para essas duas parcelas.
É justamente por isso que duas pessoas comprando imóveis pelo mesmo valor podem ter cálculos diferentes se o montante financiado não for igual.
Duas pessoas comprando imóveis de R$ 300 mil podem pagar ITBI diferente?
Sim.
Imagine duas aquisições, ambas com base de cálculo de R$ 300 mil.
Na primeira, o comprador financia R$ 270 mil.
Na segunda, financia apenas R$ 150 mil.
Embora o valor dos imóveis seja igual, a proporção submetida à alíquota de 1% e a parcela submetida à alíquota de 2% serão diferentes.
Consequentemente, o resultado do ITBI também será diferente.
Isso mostra por que não é adequado estimar o imposto de um imóvel financiado apenas olhando o preço do imóvel.
E se a Prefeitura avaliar o imóvel por um valor maior?
Essa é uma situação especialmente importante em operações financiadas.
O CTM permite que a Administração realize avaliação de ofício quando não concordar com o valor declarado.
Por outro lado, o contribuinte também possui direito de contestar essa avaliação.
A legislação municipal prevê prazo de 30 dias a partir da notificação para impugnar o valor fixado e admite, entre os documentos que podem fundamentar a contestação, o próprio laudo de avaliação utilizado pelo agente financiador para conceder o financiamento, desde que tenha sido emitido há menos de 60 dias.
Ou seja, o documento produzido no financiamento pode assumir também importância tributária caso exista discussão sobre o valor atribuído ao imóvel.
➡️ Leia também: A Prefeitura avaliou seu imóvel acima do valor declarado no ITBI: o que fazer?
E quem compra pelo Minha Casa Minha Vida?
A análise pode envolver outra regra.
Uma aquisição pelo Minha Casa Minha Vida pode ser financiada e, ao mesmo tempo, preencher os requisitos para benefícios específicos de ITBI previstos na legislação municipal.
Por isso, não se deve concluir automaticamente que toda operação do programa será tratada apenas pela regra do SFH.
Antes do cálculo, é necessário identificar se existe algum benefício específico aplicável àquele comprador.
➡️ Leia também: Minha Casa Minha Vida tem isenção de ITBI em Juazeiro?
E o desconto de 40% do ITBI?
O Código Tributário de Juazeiro também prevê, na regra geral do ITBI, alíquota de 5% e possibilidade de desconto financeiro de 40%, quando atendidas as condições legais.
Já para as operações pelo SFH, o mesmo artigo estabelece especificamente as alíquotas de 1% sobre o valor efetivamente financiado e 2% sobre o restante.
Por isso, são regras que precisam ser corretamente identificadas conforme a modalidade da operação, evitando simplesmente transportar o cálculo de uma situação para outra.
➡️ Leia também: Como funciona o desconto de 40% do ITBI em Juazeiro?
O banco calcula o ITBI?
O banco participa do financiamento, mas o ITBI é um tributo municipal.
Os documentos produzidos pela instituição financeira são importantes para demonstrar a modalidade do financiamento, os valores envolvidos e até a avaliação do imóvel
Já o lançamento do imposto deve observar a legislação tributária de Juazeiro.
Por isso, uma estimativa apresentada durante a contratação do financiamento não substitui a conferência do lançamento municipal.
Por que conferir o cálculo?
Porque, em uma operação de algumas centenas de milhares de reais, um enquadramento incorreto pode produzir diferença significativa.
Antes do pagamento, é importante verificar se:
- a operação está efetivamente enquadrada no SFH;
- o valor financiado foi corretamente identificado;
- o valor restante foi corretamente considerado;
- a base de cálculo utilizada no lançamento corresponde àquela aplicável à operação;
- existe algum benefício específico, como nas situações previstas para o Minha Casa Minha Vida.
Mais importante do que simplesmente conferir a multiplicação é saber se a regra correta foi aplicada.
Em resumo
Nas operações realizadas pelo Sistema Financeiro da Habitação — SFH em Juazeiro, o Código Tributário Municipal estabelece:
- 1% sobre o valor efetivamente financiado;
- 2% sobre o valor restante.
Mas o cálculo não deve ser feito isoladamente.
É preciso identificar a base de cálculo considerada pela Prefeitura, confirmar o enquadramento da operação no SFH e verificar se existe algum outro benefício aplicável.
Por isso, o fato de duas pessoas comprarem imóveis pelo mesmo preço não significa necessariamente que pagarão o mesmo ITBI.
Vai financiar um imóvel em Juazeiro?
O Escritório Resolve atua na análise documental e tributária de operações imobiliárias em Juazeiro, auxiliando compradores na identificação da regra aplicável ao ITBI e na conferência do lançamento.
Vai financiar um imóvel e quer saber como o ITBI pode impactar sua compra? Entre em contato com a Resolve.