Vai comprar um terreno para construir e vender? Confira os documentos antes de investir

Quem compra um terreno para construir e vender costuma olhar primeiro o preço, a localização e o potencial da obra. Esses pontos importam, mas existe uma pergunta que deve vir antes do pagamento: a documentação do terreno permite que você registre a compra, construa, regularize a obra e venda depois sem criar um problema novo?

Quando a resposta é incerta, o risco acompanha todo o empreendimento. Uma pendência da matrícula pode virar obstáculo para o alvará, para a averbação da construção, para o financiamento do comprador final ou para o registro da venda.

Este checklist é voltado a terrenos urbanos, especialmente para quem pretende construir para vender em Juazeiro (BA).

1. Comece pela matrícula atualizada

O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis. Por isso, contrato, pagamento ou posse não substituem o registro.

Antes de comprar, confira na matrícula:

• quem é o proprietário registrado;
• área, medidas e confrontações;
• hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto ou indisponibilidade;
• averbações e registros relevantes;
• correspondência entre o documento e o terreno que você está visitando.

As certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais emitidas pelo Registro de Imóveis têm, para a finalidade prevista no Decreto nº 93.240/1986, prazo de validade de 30 dias.

Precisa solicitar a matrícula ou certidão do imóvel? A Resolve atende cartórios de todo o Brasil.

2. O vendedor é realmente o proprietário?

Se a matrícula está em nome de outra pessoa e o vendedor possui apenas um contrato particular, a compra merece atenção especial.

O problema não é apenas formal. Para quem pretende construir e vender, adquirir um terreno sem resolver a cadeia dominial pode transformar uma pendência antiga em obstáculo do novo empreendimento.

Se o imóvel foi adquirido somente por contrato, veja também:

Comprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda: como regularizar?

3. Confira quem precisa assinar

Além da titularidade, verifique a capacidade de quem está vendendo.

Entre os pontos básicos estão:

• documento de identificação e CPF;
• estado civil;
• regime de bens;
• eventual necessidade de autorização do cônjuge;
• procuração, quando alguém atua em nome do proprietário;
• contrato social e poderes de representação, quando o vendedor é pessoa jurídica;
• situação sucessória, quando o proprietário faleceu.

O Código Civil prevê, como regra, a necessidade de autorização do outro cônjuge para alienação de imóvel, ressalvadas as hipóteses legais, inclusive o regime de separação absoluta.

4. O terreno real corresponde ao terreno registrado?

Antes de investir, compare a matrícula com a realidade.

Confira:

• área;
• formato;
• medidas;
• confrontações;
• localização;
• acesso;
• eventuais ocupações.

Quando houver dúvida, terreno irregular, formato atípico ou diferença de área, pode ser necessário levantamento técnico antes de concluir o negócio.

5. Se for loteamento, confirme se ele está regular

A Lei nº 6.766/1979 disciplina o parcelamento do solo urbano e exige o registro do loteamento ou desmembramento.

Comprar um lote em parcelamento irregular pode gerar dificuldade para individualizar e registrar o imóvel.

Para quem vai construir para vender, esse risco é especialmente grave: o problema pode reaparecer justamente quando a obra estiver pronta e o comprador final precisar financiar ou registrar a aquisição.

6. Verifique os débitos do imóvel

O Código Tributário Nacional estabelece regras de responsabilidade por tributos ligados ao imóvel adquirido.

Por isso, antes da compra, confira a existência de débitos de IPTU, taxas e outras obrigações relacionadas ao bem.

Não presuma que o preço negociado encerra todos os custos anteriores.

7. Confirme o que pode ser construído

Um terreno regular no cartório não significa automaticamente que qualquer projeto possa ser executado nele.

Antes de comprar em Juazeiro, verifique junto aos órgãos competentes:

• uso permitido;
• parâmetros urbanísticos;
• recuos;
• ocupação do lote;
• limitações ambientais;
• exigências para aprovação da obra.

O artigo evita afirmar regras urbanísticas específicas porque elas devem ser conferidas no município e de acordo com a localização exata do terreno.

8. Calcule ITBI, escritura, registro e certidões

A viabilidade da compra precisa separar cada custo:

• preço do terreno;
• ITBI;
• escritura, quando aplicável;
• registro;
• certidões;
• levantamento técnico;
• eventual regularização.

Em Juazeiro, o protocolo do ITBI é realizado pelo 1Doc. Veja o passo a passo:

Como solicitar ITBI em Juazeiro pelo 1Doc?

Sinais de alerta antes de pagar

A compra merece análise mais cuidadosa quando:

• o vendedor evita apresentar a matrícula;
• o imóvel está registrado em nome de terceiro;
• há pressa incomum para pagamento do sinal;
• as medidas não conferem;
• existe penhora, indisponibilidade ou outro ônus;
• o loteamento não está claramente registrado;
• o terreno é vendido apenas com contrato;
• não está claro o que a Prefeitura permite construir.

Checklist final

• Matrícula atualizada conferida
• Proprietário registral é quem está vendendo
• Estado civil e poderes para vender verificados
• Área e medidas correspondem ao terreno real
• Ônus e restrições foram analisados
• Loteamento regular, quando aplicável
• Débitos municipais verificados
• Viabilidade urbanística do projeto conferida
• ITBI, escritura, registro e certidões incluídos no orçamento
• Riscos de regularização considerados antes do pagamento

Construir para vender começa antes da obra

Quem pretende construir para vender precisa tratar a documentação do terreno como parte da viabilidade do empreendimento.

O problema que parece pequeno na compra pode se tornar caro quando a obra já estiver pronta.

Se você está avaliando um terreno em Juazeiro para construir e vender, a Resolve pode analisar matrícula, titularidade, certidões e riscos documentais antes do investimento.