Comprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda: como regularizar?

Você comprou uma casa ou um terreno, pagou o preço combinado, recebeu um contrato de compra e venda e passou a usar o imóvel normalmente.

Anos depois, ao tentar vender, financiar, fazer um inventário ou simplesmente conferir a documentação, descobre que o imóvel ainda não está registrado em seu nome.

Essa situação é bastante comum. O contrato de compra e venda pode ser um documento muito importante para demonstrar a negociação. Mas, quando se trata da propriedade formal de um imóvel, existe uma diferença fundamental entre comprar e registrar a compra.

Contrato de compra e venda significa que o imóvel já é meu?

Do ponto de vista do registro, não.

No Brasil, a propriedade de um imóvel entre pessoas vivas é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ou seja: assinar um contrato, pagar pelo imóvel e receber as chaves não substitui, por si só, o registro da transferência.

É por isso que uma pessoa pode morar anos numa casa que comprou e, ao consultar a matrícula, descobrir que o proprietário registrado ainda é o antigo vendedor — ou até outra pessoa, de uma negociação anterior.

Então o contrato não vale?

Vale, sim.

O erro está em pensar que só existem duas possibilidades: ou o contrato transfere automaticamente a propriedade, ou ele “não vale nada”. Não é assim.

O contrato pode comprovar a negociação e ter grande importância na regularização. O que ele não faz automaticamente é substituir o registro da transferência na matrícula.

Por isso, o primeiro passo não é descartar o contrato, mas entender exatamente qual é a situação documental do imóvel.

Como descobrir em nome de quem o imóvel está registrado?

Um dos principais documentos para isso é a matrícula atualizada do imóvel.

Ela mostra quem aparece como proprietário no Registro de Imóveis e quais atos relevantes estão registrados ou averbados.

Essa consulta é importante porque a situação encontrada pode ser bem diferente da que o comprador imaginava. A matrícula pode, por exemplo:

• ainda estar em nome da pessoa que vendeu o imóvel;
• estar em nome de um proprietário ainda mais antigo;
• trazer registros ou averbações que precisam ser analisados;
• revelar que a situação documental é mais complexa do que uma simples transferência pendente.

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Como regularizar um imóvel comprado apenas por contrato?

Não existe uma resposta única para todos os casos.

O procedimento depende principalmente de como a compra aconteceu e de como o imóvel está registrado hoje.

Em algumas situações, a documentação existente permite seguir o caminho normal para formalizar a transferência.

Em outras, surgem problemas a mais: o vendedor pode ter falecido ou não ser mais encontrado, pode haver várias compras e vendas seguidas sem registro, ou os documentos disponíveis podem não bastar para fazer a transferência diretamente.

Há também casos em que será preciso avaliar outros instrumentos de regularização de imóveis.

Por isso, antes de escolher o procedimento, é necessário reconstruir a história documental do imóvel.

E se quem me vendeu também só tinha contrato?

Esse caso merece atenção especial. Imagine a seguinte sequência:

João era o proprietário registrado → vendeu para Maria por contrato → Maria vendeu para Pedro por contrato → Pedro quer regularizar o imóvel.

Na prática, Pedro tem um contrato com Maria, mas a matrícula continua mostrando João como proprietário.

Repare que não existe apenas uma transferência pendente. Existe uma cadeia de negócios que nunca chegou ao Registro de Imóveis.

Quanto mais antiga for essa situação e quanto mais negociações informais houver, mais importante é analisar os documentos existentes antes de definir o caminho da regularização.

E se o vendedor morreu?

A morte do vendedor não significa automaticamente que o imóvel não possa mais ser regularizado. Mas pode mudar bastante o procedimento.

Será preciso verificar, entre outras questões, os documentos da negociação, a situação do imóvel no registro e os efeitos do falecimento sobre a transferência que ficou pendente.

Dependendo do caso, pode ser necessário tratar a questão também no contexto da sucessão (a herança do vendedor).

Por isso, deixar uma compra sem registro durante muitos anos pode transformar uma situação inicialmente simples num problema documental mais complexo.

Posso vender esse imóvel para outra pessoa?

É possível fazer negócios envolvendo direitos sobre um imóvel ainda não regularizado, mas isso não equivale a vender uma propriedade já registrada em seu nome.

Para o próximo comprador, a falta de regularização aumenta a insegurança da operação.

Para quem vende, também pode reduzir as chances de negócio, principalmente quando o interessado pretende financiar a compra.

É comum o problema aparecer justamente nessa hora: encontra-se o comprador, combina-se o preço e só depois alguém percebe que a matrícula ainda está em nome de outra pessoa.

E se o comprador quiser financiar?

A falta de registro pode se tornar um obstáculo importante.

No financiamento imobiliário, o banco precisa analisar o imóvel que servirá de garantia e a documentação dele.

Se quem está vendendo não aparece como proprietário registrado, a operação pode não conseguir seguir como planejado até que a situação seja resolvida.

Por isso, quem pretende colocar um imóvel à venda deve verificar a documentação antes de encontrar um comprador, principalmente se quiser alcançar também quem depende de financiamento bancário.

Pagar IPTU no meu nome resolve?

Não.

O cadastro do imóvel na Prefeitura e o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis têm funções diferentes.

Ter carnê de IPTU, conta de energia, de água ou outros documentos ligados ao endereço pode ser relevante em certas situações, mas não substitui o registro da propriedade na matrícula.

Da mesma forma, pagar os tributos do imóvel durante anos não faz a matrícula ser transferida automaticamente para o nome de quem paga.

E se também houver problema na construção?

Podem existir duas questões ao mesmo tempo.

O comprador descobre que o terreno ainda não está registrado em seu nome e, além disso, percebe que a casa construída nele também não aparece corretamente na matrícula — a chamada construção não averbada.

Nesse cenário, é preciso separar os problemas para entender o que precisa ser regularizado.

ENTENDAConstrução não averbada: o que significa e quais problemas pode causar na venda ou financiamento?

Preciso pagar ITBI para regularizar?

Depende do caminho jurídico e documental que se aplica ao caso.

Quando a regularização envolve uma transmissão do imóvel entre pessoas vivas, com pagamento de valores, o imposto pode fazer parte do procedimento.

Mas não é correto presumir que todo imóvel comprado por contrato terá exatamente o mesmo tratamento tributário. Primeiro é preciso identificar a natureza da operação e a forma de regularização.

Quando houver ITBI numa transmissão feita em Juazeiro, também será preciso seguir as regras do Município. Veja se o ITBI em Juazeiro é de 3% ou de 5%.

ENTENDAITBI em Juazeiro é 3% ou 5%? Entenda a diferença

Por que regularizar antes de surgir uma urgência?

Enquanto o comprador usa o imóvel normalmente, a falta do registro pode parecer um problema distante.

Em geral, a dificuldade aparece quando acontece algo concreto:

• o proprietário quer vender;
• aparece um comprador que precisa financiar;
• é preciso fazer inventário;
• surge alguma pendência documental;
• é preciso praticar outro ato formal envolvendo o imóvel.

Nesse momento, o que poderia ter sido analisado com antecedência vira urgência.

Além disso, com o passar dos anos, pessoas mudam de endereço, documentos se perdem, vendedores falecem e novas negociações acontecem.

Regularizar o imóvel ajuda a aproximar a realidade da propriedade daquilo que consta oficialmente no Registro de Imóveis.

Em resumo

Comprar um imóvel por contrato de compra e venda não significa necessariamente que a propriedade já esteja registrada em nome do comprador.

Para entender a situação, alguns pontos são fundamentais:

• verificar a matrícula atualizada;
• identificar quem é o proprietário registrado;
• analisar o contrato e os demais documentos da compra;
• verificar se há negócios anteriores não registrados;
• identificar outras pendências do imóvel;
• só então definir a forma adequada de regularização.

Cada imóvel tem uma história documental própria. Por isso, o caminho que funciona para um caso pode não ser o mesmo para outro.