Como resolver uma nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis

Você levou a escritura ou o contrato do banco para registrar e, em vez do registro, recebeu do cartório uma nota de exigência. Calma: na maioria dos casos ela não é um “não” definitivo. É a lista do que precisa ser corrigido ou apresentado para o registro acontecer. O problema é que a nota costuma vir em linguagem técnica, e quem não entende o que está sendo pedido acaba perdendo tempo, ou o prazo.

O que é uma nota de exigência?

É a comunicação formal do Cartório de Registro de Imóveis informando que encontrou erros ou pendências no documento apresentado para registro. O cartório analisa o título (a escritura, o contrato de financiamento, o formal de partilha etc.) e confere se ele bate com a matrícula do imóvel e com as regras de registro. Se algo não fecha, o registro fica parado até a pendência ser resolvida.

Ela aparece com frequência em:

• compra e venda (escritura ou contrato de financiamento);
• regularização de imóveis;
• averbações, como a de construção.

O que acontece se a nota não for resolvida?

O registro não é concluído. Na prática, a matrícula continua mostrando a situação antiga: por exemplo, o imóvel continua em nome do vendedor. Isso pode atrasar a liberação de um financiamento, travar uma venda futura ou deixar o comprador sem a segurança de ter a compra registrada.

Além disso, o pedido de registro tem prazo. Pela Lei de Registros Públicos, os efeitos da prenotação (a “fila” do pedido no cartório) cessam automaticamente se, depois de 20 dias do lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado porque o interessado não atendeu às exigências (art. 205). Esses prazos contam em dias úteis (art. 9º, § 1º). Perdida a prenotação, o pedido precisa entrar de novo.

Passo a passo para resolver

1. Leia a nota inteira e liste cada exigência

Cada item da nota é uma pendência diferente. Anote um por um, com o que está sendo pedido. Não comece a correr atrás de documento antes de entender a nota toda: às vezes dois itens se resolvem com a mesma providência.

2. Descubra de que tipo é cada pendência

Em geral, as exigências caem em um destes grupos:

• Falta um documento. Por exemplo, uma certidão que não foi apresentada ou que perdeu a validade.
• Um dado não bate. Nome, estado civil, documento de identidade, área ou descrição do imóvel diferente entre a escritura e a matrícula.
• Falta um ato anterior. Por exemplo, a construção existe no terreno, mas nunca foi averbada na matrícula. Veja o que significa construção não averbada e os problemas que ela causa.
• Falta um pagamento ou comprovante. Como o comprovante do ITBI ou de custas do cartório.

3. Identifique quem precisa agir

Esse é o passo que mais economiza tempo. Nem toda exigência se resolve com o comprador:

• um erro na escritura pode precisar de correção no tabelionato de notas que a lavrou;
• uma pendência de imposto ou de cadastro se resolve na Prefeitura (no caso do ITBI, veja como solicitar o ITBI em Juazeiro pelo 1Doc);
• um documento do vendedor depende do vendedor;
• no financiamento, alguns ajustes passam pelo banco.

4. Reúna e corrija os documentos

Com a lista em mãos, providencie cada item. Certidões de cartório de qualquer lugar do Brasil podem ser pedidas sem sair de casa pela nossa página de certidões de cartórios de todo o Brasil.

5. Reapresente no cartório dentro do prazo

Leve tudo de uma vez, item por item, mostrando como cada exigência foi cumprida. Uma resposta incompleta pode gerar uma nova nota e mais espera.

6. Se você discordar da exigência

Pode acontecer de a exigência parecer indevida. A lei prevê um caminho para o interessado que não concorda com o cartório levar a questão a um juiz: a dúvida registral. O interessado pede que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente (Lei 6.015/1973, art. 198, VI). O oficial anota a dúvida na prenotação e notifica o apresentante para impugná-la perante o juiz em 15 dias (art. 198, § 1º). Mesmo sem impugnação, a dúvida é julgada por sentença (art. 199). Antes disso, vale uma análise técnica: muitas vezes a exigência tem fundamento e a solução é mais simples do que discutir.

ENTENDAConstrução não averbada: o que significa e quais problemas pode causar na venda ou financiamento?

Quanto tempo leva?

Depende do tipo de pendência. Uma certidão que faltou pode sair rápido; uma correção de escritura ou uma averbação de construção leva mais tempo, porque envolve outros órgãos. Pela lei, o cartório tem 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou emitir a nota (art. 188). Quando o título volta ainda dentro da prenotação, com todas as exigências cumpridas, e não há pendência de pagamento, o prazo para registrar cai para 5 dias (art. 188, § 1º, III).

Por que contar com um especialista

A nota de exigência é escrita para quem conhece registro de imóveis. Um despachante imobiliário lê a nota, explica o que cada item quer dizer, separa o que é com o tabelionato, com a Prefeitura ou com o vendedor, e acompanha a reapresentação até o registro sair. Isso reduz o risco de uma segunda nota.

A Resolve faz esse trabalho em Juazeiro: veja como funciona o serviço de resolução de nota de exigência. Se a pendência for um imóvel comprado só com contrato, leia também como regularizar imóvel comprado com contrato de compra e venda em Juazeiro.

Em resumo

• A nota de exigência é a lista do que falta para o cartório registrar. Não é um “não” definitivo.
• Leia a nota inteira, separe cada exigência e descubra quem precisa agir.
• Corrija tudo e reapresente de uma vez, dentro do prazo.
• Sem resolver a nota, o registro não sai e a compra não aparece na matrícula.