Construção não averbada: o que significa e quais problemas pode causar na venda ou financiamento?

Você tem uma casa construída no terreno, paga IPTU normalmente e até tem a escritura do imóvel. Ainda assim, ao tentar vender ou financiar, descobre que a construção não aparece na matrícula do imóvel.

Essa situação é mais comum do que parece.

Na prática, significa que pode existir uma diferença entre o imóvel que existe fisicamente e o imóvel que está registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É o que normalmente se chama de construção não averbada.

Analisar isso com antecedência permite identificar as pendências enquanto o imóvel ainda está sendo preparado para a venda.

O que significa uma construção não averbada?

Imagine um terreno com uma casa de 150 m² construída.

Ao consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, porém, consta apenas o terreno, ou aparece uma construção antiga, com área diferente da que existe hoje.

Isso indica que a casa, ou alguma alteração feita depois, não foi averbada na matrícula.

A averbação é justamente o ato que atualiza o registro para que conste oficialmente a existência e as características da construção. Veja como funciona o serviço de averbação de construção em Juazeiro.

Ter escritura significa que a casa está regularizada?

Não necessariamente. Essa é uma confusão bastante comum.

A escritura e o registro podem comprovar a compra e a propriedade do imóvel, mas isso não significa que todas as construções existentes no terreno estejam registradas corretamente.

É possível, por exemplo, que uma pessoa seja dona de um terreno devidamente registrado, tenha construído uma casa nele anos depois e nunca tenha feito a averbação dessa construção.

Por isso, uma das primeiras verificações antes de uma venda é comparar o que existe no local com o que consta na documentação do imóvel.

ENTENDAComprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda: como regularizar?

IPTU com a área construída resolve o problema?

Não. O cadastro imobiliário da Prefeitura e a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis têm funções diferentes.

Assim, o fato de o IPTU já mostrar uma casa ou uma área construída não significa, por si só, que essa construção esteja averbada na matrícula.

Essa diferença entre cadastro da Prefeitura e registro do imóvel costuma ser descoberta justamente quando o proprietário decide vender, financiar ou fazer algum outro procedimento com o imóvel.

Posso vender um imóvel com construção não averbada?

Depende das características da operação e da situação documental do imóvel.

Ter uma construção não averbada não significa, por si só, que o proprietário perdeu o imóvel ou que nenhuma negociação é possível.

Porém, a irregularidade pode dificultar ou atrasar a transferência, gerar exigências durante o procedimento (veja como resolver uma nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis) e mudar as condições em que o comprador aceita fazer o negócio.

O problema costuma ficar ainda mais evidente quando a compra depende de financiamento bancário.

PASSO A PASSOComo resolver uma nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis

E se o comprador for financiar?

Nesse caso, a regularidade dos documentos ganha ainda mais importância.

Num financiamento, o imóvel normalmente passa por análise de documentos e avaliação antes da liberação do crédito.

Se existe uma casa construída, mas a matrícula mostra apenas um terreno, ou uma área construída diferente, pode haver incompatibilidade entre o imóvel que está sendo negociado e o que consta no registro.

Dependendo da situação e das exigências do banco, isso pode impedir o andamento do financiamento até que a documentação seja regularizada. Saiba mais sobre a regularização de alvará e habite-se de imóveis financiados em Juazeiro.

Para quem está vendendo, descobrir isso só depois de encontrar um comprador pode significar atraso e até a perda do negócio.

Ampliação também precisa ser regularizada

O problema não acontece só quando nenhuma construção aparece na matrícula.

Imagine que a matrícula registre uma casa de 80 m², mas, ao longo dos anos, o proprietário construiu novos quartos, garagem, área de lazer ou outro andar, e o imóvel hoje tem 180 m².

Nesse caso, parte da construção está registrada, mas a documentação pode não representar a situação atual do imóvel.

Por isso, a análise não deve se limitar à pergunta “existe uma casa na matrícula?”. É preciso verificar se as informações registradas correspondem ao imóvel que existe hoje.

Como saber se a minha construção está averbada?

Um dos documentos fundamentais para essa verificação é a matrícula atualizada do imóvel. É nela que constam as informações de registro do imóvel, inclusive as averbações feitas ao longo do tempo.

Ao comparar a matrícula com a situação atual do imóvel, podem aparecer diferenças na existência da construção, na área construída, em ampliações ou em outras mudanças feitas no imóvel.

Por exemplo: se existe uma casa no terreno, mas a matrícula atualizada descreve apenas o lote, é sinal de que a construção pode não ter sido averbada. Da mesma forma, se a área registrada é bem diferente da que existe hoje, é preciso verificar o motivo da divergência.

Ainda não tem a matrícula atualizada do imóvel? A Resolve pede certidões de Cartórios de Registro de Imóveis e de outros cartórios em todo o Brasil: solicite sua certidão ou matrícula atualizada.

Quando houver divergência entre o documento e a situação atual do imóvel, é importante entender a origem dela antes de iniciar uma venda ou um financiamento.

Como regularizar uma construção não averbada?

A regularização pode envolver providências na Prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis, além da documentação técnica da construção.

Quando a obra tem alvará e chega ao fim, o caminho costuma ser este: na prática atual da Prefeitura de Juazeiro, a averbação da construção é emitida junto com o habite-se, que é pedido pelo 1Doc, à SOPH (Secretaria de Ordem Pública e Habitação), e depois vai ao Cartório de Registro de Imóveis para ser averbada na matrícula.

O caminho certo depende de como o imóvel foi construído, dos documentos que existem, da situação no cadastro e das características atuais da construção.

Por isso, não existe uma lista única de documentos que resolva todos os imóveis. Uma casa construída regularmente e apenas não averbada pode estar numa situação diferente de uma construção antiga sem toda a documentação, de uma ampliação feita depois ou de um imóvel com divergência de área.

O primeiro passo, portanto, é identificar qual é exatamente a pendência do imóvel para definir o procedimento adequado. Conheça o serviço de regularização de imóveis da Resolve.

Vai vender? Não deixe para descobrir isso depois de encontrar o comprador

Esse talvez seja o ponto mais importante.

Muitos proprietários só analisam a documentação depois que já negociaram o preço, receberam uma proposta ou encontraram um comprador que vai financiar.

Se aparecer uma irregularidade nessa fase, a venda pode ficar dependendo de uma regularização que leva tempo.

Analisar antes também ajuda corretores e demais profissionais da negociação a trabalhar com informações mais seguras sobre o imóvel.

Em resumo

Uma construção não averbada acontece quando existe uma construção, ou uma alteração dela, que não está corretamente refletida na matrícula do imóvel.

Alguns pontos importantes:

• ter escritura não significa necessariamente que a construção esteja averbada;
• constar área construída no IPTU não substitui a averbação no Registro de Imóveis;
• ampliações também podem gerar divergências;
• a falta de averbação pode dificultar uma venda;
• em imóveis financiados, a irregularidade pode pesar ainda mais;
• a forma de regularização depende da situação concreta do imóvel.

Por isso, quem pretende vender uma casa em Juazeiro deve fazer a análise dos documentos antes de concluir a negociação, principalmente quando o comprador pode financiar.