ITBI no financiamento pelo SFH em Juazeiro: como funciona o cálculo?

Quem compra um imóvel financiado em Juazeiro pode ter um cálculo de ITBI diferente do aplicado em uma compra comum.

Isso acontece porque as operações feitas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) têm uma regra específica no Código Tributário Municipal de Juazeiro.

Nesses casos, a lei separa o cálculo em duas partes: o valor efetivamente financiado e o valor restante da operação.

Qual é a regra do ITBI para o SFH em Juazeiro?

Para as transações e cessões feitas pelo SFH, o Código Tributário Municipal estabelece:

• 1% sobre o valor efetivamente financiado;
• 2% sobre o valor restante.

A regra está no art. 38, § 3º, do Código Tributário de Juazeiro.

Por isso, numa operação enquadrada no SFH, aplicar simplesmente 3% ou 5% sobre todo o valor do imóvel pode dar um resultado bem diferente do previsto para essa modalidade. Entenda de onde vêm esses números em ITBI em Juazeiro é 3% ou 5%?.

ENTENDAITBI em Juazeiro é 3% ou 5%? Entenda a diferença

Um exemplo simples

Imagine uma compra em que a base de cálculo do ITBI seja de R$ 300.000,00 e, desse total, R$ 240.000,00 sejam financiados pelo SFH.

O exemplo mostra por que a composição do financiamento muda o valor do imposto.

Quer simular o ITBI da sua compra?

Depois de entender a lógica do cálculo, você pode fazer uma estimativa com os valores da sua própria operação na calculadora de ITBI de Juazeiro da Resolve, que já tem a opção de financiamento pelo SFH.

A simulação serve como referência inicial. O valor definitivo depende do enquadramento da operação e da base de cálculo efetivamente adotada no lançamento feito pela Prefeitura.

Por que falamos em “base de cálculo” e não no preço do imóvel?

Porque o preço informado na compra e venda não é necessariamente o único elemento considerado no lançamento do ITBI.

O Código Tributário de Juazeiro prevê que, se a Prefeitura não concordar com o valor declarado, pode fazer uma avaliação de ofício para definir o valor de mercado do imóvel.

Num exemplo simples, podemos considerar que o preço negociado e a base do ITBI são iguais. Na prática, é preciso conferir qual base foi efetivamente usada no lançamento, porque essa diferença pode alterar o valor final do imposto.

Todo financiamento imobiliário usa essa regra?

Não necessariamente.

O Código fala especificamente em operações feitas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Ou seja, não basta haver um banco financiando a compra para concluir que a regra de 1% e 2% vale automaticamente.

É importante identificar a modalidade e verificar se o financiamento está, de fato, enquadrado no SFH. Para quem está comprando, essa informação normalmente aparece nos documentos do próprio financiamento.

E a entrada do imóvel?

A parte que não está coberta pelo valor efetivamente financiado também entra no cálculo.

Voltando à base de R$ 300 mil:

• R$ 240 mil financiados;
• R$ 60 mil restantes.

A lei determina percentuais diferentes para essas duas parcelas. É por isso que duas pessoas comprando imóveis pelo mesmo valor podem ter cálculos diferentes, se o valor financiado não for igual.

Duas pessoas comprando imóveis de R$ 300 mil podem pagar ITBI diferente?

Sim.

Imagine duas compras, ambas com base de cálculo de R$ 300 mil. Na primeira, o comprador financia R$ 270 mil. Na segunda, financia apenas R$ 150 mil.

Embora o valor dos imóveis seja igual, a parte sujeita a 1% e a parte sujeita a 2% são diferentes. Consequentemente, o ITBI também será diferente.

Por isso, não é adequado estimar o imposto de um imóvel financiado olhando apenas o preço.

E se a Prefeitura avaliar o imóvel por um valor maior?

Essa situação merece atenção especial nas compras financiadas.

O Código Tributário permite que a Prefeitura faça a avaliação de ofício quando não concordar com o valor declarado. Em contrapartida, o contribuinte tem o direito de contestar essa avaliação.

A lei municipal prevê prazo de 30 dias a partir da notificação para contestar (impugnar) o valor fixado. Entre os documentos que podem fundamentar a contestação está o próprio laudo de avaliação usado pelo banco para conceder o financiamento, desde que emitido há menos de 60 dias.

Ou seja, o laudo feito para o financiamento também pode ter importância no ITBI, caso haja discussão sobre o valor atribuído ao imóvel.

E quem compra pelo Minha Casa Minha Vida?

A análise pode envolver outra regra.

Uma compra pelo Minha Casa Minha Vida pode ser financiada e, ao mesmo tempo, cumprir os requisitos de benefícios específicos de ITBI previstos na lei municipal. Por isso, não se deve concluir que toda operação do programa será tratada apenas pela regra do SFH.

Antes do cálculo, é preciso verificar se existe algum benefício específico para aquele comprador. Veja quando o Minha Casa Minha Vida tem isenção de ITBI em Juazeiro.

ENTENDAMinha Casa Minha Vida tem isenção de ITBI em Juazeiro?

E o desconto de 40% do ITBI?

O Código Tributário de Juazeiro prevê, na regra geral do ITBI, alíquota de 5% e possibilidade de desconto financeiro de 40%, quando cumpridas as condições legais.

Já para as operações pelo SFH, o mesmo artigo estabelece especificamente 1% sobre o valor efetivamente financiado e 2% sobre o restante. O desconto de 40% não se aplica ao cálculo do SFH.

São regras diferentes, que precisam ser identificadas conforme a modalidade da operação, sem transportar o cálculo de uma situação para outra. Entenda como funciona o desconto de 40% do ITBI em Juazeiro.

O banco calcula o ITBI?

O banco participa do financiamento, mas o ITBI é um imposto municipal.

Os documentos do banco são importantes para mostrar a modalidade do financiamento, os valores envolvidos e até a avaliação do imóvel. Já o lançamento do imposto segue a legislação tributária de Juazeiro.

Por isso, uma estimativa apresentada na contratação do financiamento não substitui a conferência do lançamento feito pela Prefeitura.

Por que conferir o cálculo?

Porque, numa operação de algumas centenas de milhares de reais, um enquadramento errado pode gerar uma diferença grande.

Antes de pagar, verifique se:

• a operação está mesmo enquadrada no SFH;
• o valor financiado foi identificado corretamente;
• o valor restante foi considerado corretamente;
• a base de cálculo usada no lançamento é a que vale para a operação;
• existe algum benefício específico, como nas situações previstas para o Minha Casa Minha Vida.

Mais importante do que conferir a multiplicação é saber se a regra certa foi aplicada.

Em resumo

Nas operações feitas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em Juazeiro, o Código Tributário Municipal estabelece:

• 1% sobre o valor efetivamente financiado;
• 2% sobre o valor restante.

Mas o cálculo não deve ser feito de forma isolada. É preciso identificar a base de cálculo considerada pela Prefeitura, confirmar o enquadramento no SFH e verificar se existe algum outro benefício aplicável.

Por isso, duas pessoas que compram imóveis pelo mesmo preço não pagam, necessariamente, o mesmo ITBI.