Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida: como funciona e quem pode participar

A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida abriu o programa habitacional do Governo Federal para famílias de renda média, que ganham acima das faixas tradicionais e mesmo assim têm dificuldade de financiar a casa própria nas condições comuns do mercado. Para quem compra em Juazeiro, porém, existe um ponto que quase ninguém explica: a Faixa 4 não tem isenção municipal do ITBI. Neste artigo você entende o que é a faixa, quem pode participar e quanto de ITBI entra no orçamento.

O que é a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida?

É a faixa de renda mais alta do programa. Em vez de atender só famílias de baixa renda, o Minha Casa Minha Vida passou a oferecer condições de financiamento próprias também para famílias de renda média.

No Governo Federal, a Faixa 4 aparece como MCMV Classe Média. As regras são definidas pelo Governo Federal e pelo Conselho Curador do FGTS e operadas pelos bancos parceiros. Os pontos principais, conferidos nas fontes oficiais em 04/10/2026:

• Renda familiar aceita: renda bruta familiar mensal de até R$ 13.000,00 (Resolução CCFGTS nº 1.148/2026). A Faixa 3 vai até R$ 9.600,00 (Portaria MCID nº 333/2026).
• Valor máximo do imóvel: R$ 600.000,00, em todo o Brasil (Resolução CCFGTS nº 1.148/2026). Vale para imóvel novo, em construção ou usado (Ministério das Cidades).
• Juros e prazo: taxa de juros nominal de até 10,00% ao ano (Resolução CCFGTS nº 1.116/2025, art. 6º) e prazo máximo de 420 meses, ou seja, 35 anos (Ministério das Cidades).
• Subsídio: os descontos (subsídios) do programa são para famílias com renda de até R$ 5.000,00 (Ministério das Cidades). A Faixa 4 oferece condições de financiamento, não desconto.
• Uso do FGTS: segundo a Caixa (página consultada em 04/10/2026), o FGTS pode ser usado como entrada ou para pagar parte das parcelas.

Como essas regras são federais e mudam com o tempo, confira sempre a versão atual com o banco ou com a Resolve antes de fechar o negócio.

Quem pode participar?

De forma geral, a Faixa 4 é para famílias que:

• têm renda bruta familiar mensal de até R$ 13.000,00;
• querem comprar a casa própria por meio de financiamento habitacional;
• não têm outro imóvel nem financiamento habitacional ativo e são aprovadas na análise de crédito do banco (Ministério das Cidades).

Quem decide se a família se enquadra é o banco, na análise do financiamento. Uma simulação feita antes evita perder tempo com um imóvel que não cabe na faixa.

E o ITBI? Aqui está o ponto mais importante para Juazeiro

O ITBI é o imposto que a Prefeitura cobra quando o imóvel muda de dono. Em Juazeiro, existe uma lei própria que dá isenção total ou parcial do ITBI em compras pelo Minha Casa Minha Vida: a Lei Municipal nº 3.136/2023.

Só que essa lei tem apenas três faixas (para imóvel urbano, pela renda mensal da família):

Não existe Faixa 4 na lei de Juazeiro. Por isso, quem compra pela Faixa 4 do programa federal não tem isenção municipal do ITBI e paga o imposto pela regra que vale para a sua forma de compra.

A lei municipal prevê que esses valores podem ser corrigidos por decreto da Prefeitura quando o Governo Federal muda as faixas do programa (art. 1º, § 3º). A atualização não é automática: o que vale para o ITBI são os valores da lei municipal, não as faixas federais do momento.

Para entender as faixas I, II e III e os demais requisitos da isenção (como ser a primeira aquisição e a família não ter outro imóvel urbano em Juazeiro), leia Minha Casa Minha Vida tem isenção de ITBI em Juazeiro?.

ENTENDAMinha Casa Minha Vida tem isenção de ITBI em Juazeiro?

Então quanto de ITBI paga quem compra pela Faixa 4?

Depende de como a compra é feita.

Compra financiada: regra do SFH

Quando a compra pelo programa não tem direito ao benefício municipal e é financiada, ela passa a ser analisada pela regra do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), prevista no Código Tributário de Juazeiro (art. 38, § 3º):

• 1% sobre o valor efetivamente financiado;
• 2% sobre o valor restante (a parte paga com recursos próprios).

Nessa regra não se aplica o desconto de 40% do ITBI.

Exemplo: imóvel de R$ 250.000,00, com R$ 200.000,00 financiados.

• 1% de R$ 200.000,00 = R$ 2.000,00
• 2% de R$ 50.000,00 = R$ 1.000,00
• ITBI estimado: R$ 3.000,00

O passo a passo do cálculo está em ITBI no financiamento pelo SFH em Juazeiro: como funciona o cálculo.

Compra sem financiamento: regra comum

Se não houver valor financiado, vale a regra comum: alíquota de 5% sobre a base de cálculo, com desconto de 40% para quem paga antes do registro no cartório e não tem débitos tributários com o Município, inclusive o ISS da construção. Com o desconto, o valor final equivale a 3% da base. Veja os detalhes em ITBI em Juazeiro é 3% ou 5%? Entenda a regra e como funciona o desconto de 40% do ITBI em Juazeiro.

Para fazer a conta com os números do seu caso, use a calculadora do ITBI de Juazeiro. Ela dá uma estimativa; o valor final é o do lançamento feito pela Prefeitura.

Como funciona a compra pela Faixa 4, passo a passo

1. Simule o financiamento. A simulação mostra se a renda da família cabe na faixa e qual parcela o banco aprova. Na nossa página de financiamento imobiliário você encontra os simuladores dos bancos.
2. Separe os documentos de renda e pessoais. O banco pede a comprovação de renda da família e os documentos de quem vai comprar. Como referência, a lista geral de documentos da Caixa para crédito imobiliário (PDF da Caixa, consultado em 04/10/2026) pede: do comprador, documento oficial de identificação e comprovante de renda emitido há no máximo 2 meses; para usar o FGTS, a última declaração do Imposto de Renda com o recibo de entrega e a carteira de trabalho ou o extrato do FGTS; do imóvel, a certidão atualizada de inteiro teor da matrícula; e do vendedor, documento de identificação e comprovante de estado civil. A Caixa pode pedir documentos adicionais.
3. Escolha um imóvel com a documentação em dia. O banco analisa a documentação do imóvel antes de liberar o crédito. Casa sem habite-se ou com a construção não averbada na matrícula pode travar o financiamento.
4. Coloque o ITBI e o registro no orçamento. Além da entrada, a compra tem o ITBI e os custos de cartório. Veja quanto custa escritura e registro de imóvel em Juazeiro.
5. Assine o contrato, pague o ITBI e registre. O ITBI é pedido à Prefeitura (pelo 1Doc ou na Secretaria da Fazenda) e o contrato com o banco é registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Veja como solicitar o ITBI em Juazeiro pelo 1Doc.

Para uma visão geral do programa em todas as faixas, leia Financiamento Minha Casa Minha Vida: como conquistar sua casa própria.

Em resumo

• A Faixa 4 é a faixa de renda média do Minha Casa Minha Vida, com regras federais.
• Em Juazeiro, a isenção de ITBI do programa só existe para as faixas I, II e III da Lei 3.136/2023.
• Na Faixa 4, a compra financiada é analisada pela regra do SFH (1% + 2%, sem o desconto de 40%); sem financiamento, vale a regra comum.
• Confira o enquadramento antes de fechar o negócio, para o ITBI não pegar a família de surpresa.