Comprou uma parte de imóvel rural? Parcelamento irregular pode impedir o registro

Comprar uma parte de uma fazenda, sítio ou outra área rural e receber um contrato com a metragem e os limites do terreno não significa, por si só, que aquela parcela já possa ter uma matrícula própria no Registro de Imóveis.

Uma decisão do Tribunal de Justiça do Tocantins, divulgada pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) em 2 de outubro, chamou atenção justamente para esse problema.

O que aconteceu no caso

O processo discutia a tentativa de registrar separadamente uma área que veio de um parcelamento não regularizado.

Segundo a decisão divulgada pelo IRIB, faltava o projeto completo do loteamento e o parcelamento não estava averbado na matrícula de origem. O Tribunal manteve a exigência feita pelo Registro de Imóveis e entendeu que, naquele caso, não era possível abrir o registro individual da parcela.

A preocupação do registro era evitar que uma nova matrícula fosse criada sem segurança suficiente sobre localização, limites, disponibilidade da área e possível sobreposição com outras parcelas.

Ter contrato não é a mesma coisa que ter um imóvel individualizado

Esse ponto é especialmente importante na negociação de áreas rurais.

O comprador pode ter um contrato, saber exatamente qual parte ocupa e até usar o imóvel há anos. Ainda assim, a situação no registro pode ser diferente.

Para que uma área passe a existir como imóvel independente no Registro de Imóveis, é preciso verificar se a divisão que deu origem a ela atende às exigências legais e do registro. Sobre esse tema, veja também o que fazer quando você comprou um imóvel apenas com contrato de compra e venda.

ENTENDAComprei um imóvel apenas com contrato de compra e venda: como regularizar?

Imóveis rurais têm regras próprias para divisão

Além das exigências do Registro de Imóveis, a divisão de áreas rurais também pode envolver regras cadastrais e agrárias.

O Incra explica que cada município tem uma Fração Mínima de Parcelamento (FMP), que funciona como parâmetro para o desmembramento de imóveis rurais. Existem exceções previstas em lei, mas elas precisam ser analisadas conforme a situação concreta.

Ou seja: não é seguro tirar conclusões só pela metragem da área ou pelo fato de existir um contrato de compra e venda.

O que essa decisão muda na Bahia?

A decisão foi tomada pelo Tribunal de Justiça do Tocantins num caso específico. Ela não cria, sozinha, uma regra automática para os cartórios da Bahia.

A notícia é relevante porque mostra um problema que pode aparecer em negócios parecidos: o fato de uma parcela de terra existir fisicamente não significa que ela esteja juridicamente pronta para receber matrícula própria.

Por isso, antes de comprar uma parte de uma área rural, é importante examinar a matrícula de origem e entender como aquela parcela foi formada.

E se o cartório já apresentou uma nota de exigência?

A nota de exigência deve ser analisada a partir do documento apresentado ao cartório e da situação da matrícula.

Dependendo do caso, pode ser preciso regularizar o parcelamento, completar a descrição do imóvel, apresentar documentos técnicos ou adotar outro procedimento antes que o registro seja possível.

Não existe uma solução única para todas as situações. Veja como resolver uma nota de exigência do cartório de registro de imóveis.

PASSO A PASSOComo resolver uma nota de exigência do Cartório de Registro de Imóveis